本文是SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹應(yīng)北京大學(xué)張維迎教授的邀請(qǐng)，于11月10日做客《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》課堂，就自己的經(jīng)營(yíng)體驗(yàn)和人生智慧進(jìn)行的分享。以下是演講實(shí)錄。
　　我想講三個(gè)故事，也是我人生三個(gè)比較重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
　　第一個(gè)故事發(fā)生在1992年。我們六個(gè)人創(chuàng)業(yè)，賺到了第一筆錢(qián)。我們創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，還有一個(gè)故事，你們的張教授到了牛津大學(xué)去讀書(shū)。他在雙安商場(chǎng)雙榆樹(shù)這邊的一個(gè)宿舍，就成了我們六個(gè)人籌劃的地方。等張教授從牛津大學(xué)畢業(yè)回來(lái)的時(shí)候，要占股份，說(shuō)創(chuàng)業(yè)是在我的宿舍里面創(chuàng)業(yè)的。要是張教授在國(guó)內(nèi)的話，我們一起就算七個(gè)人了，在他的房子里面創(chuàng)業(yè)，他能不占股份嗎？
　　潘石屹（右）
　　90年，我們成立了萬(wàn)通公司，到91年，我們賺到了第一筆錢(qián)。都是二十歲出頭的人，賺到第一筆錢(qián)非常興奮。
　　我記得馮侖常常說(shuō)一句話：你看看，我們沒(méi)錢(qián)的時(shí)候都賺到錢(qián)了，現(xiàn)在有錢(qián)了，不知道要賺多少錢(qián)！這已經(jīng)成了他的一句口頭禪了。他這句話也給了我們很大的信心。我們也覺(jué)著可以賺很多錢(qián)，就不斷地在海南島炒房炒地。
　　幾單之后，炒其中一個(gè)樓房的時(shí)候，突然王功權(quán)提出：這房子有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證啊？我說(shuō)，你說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題非常重要。我們不能只認(rèn)鑰匙，萬(wàn)一把鑰匙拿過(guò)來(lái)，房產(chǎn)證不是我們的，不也白搭么。他就派我去海口市規(guī)劃局去查一下，有沒(méi)有這個(gè)證件。
　　那時(shí)候有沒(méi)有房產(chǎn)證，就是規(guī)劃批沒(méi)批，有沒(méi)有土地證這些證件。我去查的時(shí)候，海口規(guī)劃局的一個(gè)干部說(shuō)不讓查。我想，不讓查，王功權(quán)給我的任務(wù)怎么去完成呢？結(jié)果碰到一個(gè)朋友，就和他說(shuō)，要查查一個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有規(guī)劃的審批，這個(gè)規(guī)劃局的干部就不讓我查。他說(shuō)：海南島人你還不知道，我給你出個(gè)主意，五斤橘子，兩條三五煙，帶上去，百分之百讓你查。
　　我完全按照他說(shuō)的，買(mǎi)了五斤橘子，兩條三五煙，帶著上去了。把東西往桌上一放，這小伙子把抽屜打開(kāi)，橘子倒到里面，煙放到里面，給我一個(gè)大本子，說(shuō)你自己去看去。我就自己看。查了一下我們的項(xiàng)目，是有（證件）的。我這人特別好學(xué)習(xí)，除了看完自己的，我還要看看別的項(xiàng)目的。我就一個(gè)一個(gè)看，五斤橘子兩條三五煙不能看一個(gè)數(shù)就走啊。
　　當(dāng)時(shí)海口的常住人口好像是十五萬(wàn)人，還有我們這些跑著去的，沒(méi)有戶(hù)口的人，大概也有十五萬(wàn)人，一共就有三十萬(wàn)人。我把海口市規(guī)劃批了的面積，也就是市政配套費(fèi)都遞交了的，加起來(lái)，除了一下海口的人口，我記得數(shù)字是四十九平方米。當(dāng)時(shí)北京的人均住房面積是七點(diǎn)四平方米，而海南剛剛建省，在海口這樣一個(gè)不富裕的地方，電都沒(méi)有，一個(gè)紅綠燈都沒(méi)有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑的越早越好。于是我就趕緊跑到北京來(lái)，做了第一個(gè)項(xiàng)目，在阜成門(mén)這邊，萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，賺了不少錢(qián)。海口的企業(yè)家，多少企業(yè)家，基本上全軍覆沒(méi)，出來(lái)的很少。
　　有好多人說(shuō)，我們幾個(gè)人，能夠從海口這邊逃著出來(lái)，能夠從海南島的92、93年房地產(chǎn)泡沫里逃著出來(lái)，非常聰明，很有遠(yuǎn)見(jiàn)。其實(shí)呢就是算數(shù)，就是建筑面積除一個(gè)人口數(shù)。就是常識(shí)。
　　不要把這些商業(yè)的東西搞的多神秘，一會(huì)兒佛了，一會(huì)兒道了，一會(huì)兒鬼了，一會(huì)兒神了，沒(méi)有這么神秘的東西，就是要尊重常識(shí)。當(dāng)全中國(guó)最好的城市，人均住房面積只有七平方米的時(shí)候，你作為海口，接近五十平方米，就是有問(wèn)題的。所以就能逃到北京來(lái)，發(fā)展得還不錯(cuò)。
　　現(xiàn)在馮侖的口頭禪就是：我們從海南島逃出來(lái)了，北京的CBD一半是我們建的。當(dāng)然有星城國(guó)際、我們建的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、陽(yáng)光100幾個(gè)項(xiàng)目，我們六個(gè)人出來(lái)，把北京一半的CBD建起來(lái)了。
　　如果是當(dāng)年沒(méi)個(gè)常識(shí)，我們還在海南島呆著，早就破產(chǎn)了。所以這個(gè)是第一個(gè)故事，我總結(jié)的道理就是，不要把任何事情看得太深，要尊重常識(shí)。當(dāng)然張教授講的這些曲線、數(shù)學(xué)模型，該學(xué)的也要學(xué)學(xué)。這東西有點(diǎn)太復(fù)雜了，他出一本書(shū)就送我一本，沒(méi)有一本是我能看得懂的。
　　講第二個(gè)故事吧
　　到北京來(lái)，我們做了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，賺了好多錢(qián)，賺的當(dāng)時(shí)都沒(méi)有概念了。因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地增值稅還沒(méi)出臺(tái)，成本很低，我記得每平方米的土地的價(jià)格是兩千七百塊錢(qián)，建安費(fèi)幾千塊錢(qián)，最終成本是五千到六千塊錢(qián)。最后銷(xiāo)售的價(jià)格是三四萬(wàn)塊錢(qián)。賺完錢(qián)后，我看到一張報(bào)紙，記得是香港的《明報(bào)》。94年95年的時(shí)候，《明報(bào)》的記者就通過(guò)衛(wèi)星的照片看了一下，朝鮮半島上面，從“三八線”分開(kāi)，北邊的一部分黑燈瞎火的，南邊的一部分燈火通明。這個(gè)人就寫(xiě)了一篇文章，說(shuō)一個(gè)地方富裕不富裕，GDP和這個(gè)地方的明亮程度有很大的關(guān)系。所以這個(gè)“三八線”是分界線，北朝鮮就沒(méi)燈，南朝鮮燈就特別多。
　　我看完以后，感覺(jué)很有道理。以后到什么地方去賺錢(qián)，就得順著光走，到光明的地方去賺錢(qián)。但我手里也沒(méi)有衛(wèi)星啊，我怎么能夠看到光呢？我有汽車(chē)，所以我就開(kāi)著汽車(chē)，繞著環(huán)路轉(zhuǎn)了一下，只要繞到北京的西邊，就黑燈瞎火的，國(guó)務(wù)院的部委從來(lái)不加班的，一到晚上就全是黑壓壓的一片。只要到了東邊，就燈火通明。按照這個(gè)道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有錢(qián)。我就不能在西邊，應(yīng)該到東邊去做，就到了國(guó)貿(mào)周?chē)Ｋ晕覀僑OHO中國(guó)，圍繞著國(guó)貿(mào)橋方圓一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了馮侖說(shuō)的這句話：我們從海南島來(lái)的，建了北京百分之五十的CBD。所以這個(gè)是我的第二個(gè)故事，就是到光亮的地方去，順著光明走。
　　第三個(gè)故事
　　今天，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)什么樣的情況。政府說(shuō)房地產(chǎn)是自助產(chǎn)業(yè)，要健康理性地看待房地產(chǎn)。我是怎么看呢。今天中國(guó)的房地產(chǎn)，跟1992年海南島的房地產(chǎn)是一樣的，所有的情況都是一樣的：過(guò)剩，房子非常多。在過(guò)去的十幾年時(shí)間，當(dāng)北京的人均住房面積只有七平米多的時(shí)候，住房需求大，房?jī)r(jià)就壓不下來(lái)。有段時(shí)間國(guó)家每年出一個(gè)政策，壓房?jī)r(jià)，叫“國(guó)八條”了、“國(guó)六條”了、“國(guó)四條”了、新的“國(guó)四條”了，一年一個(gè)文件，壓不下來(lái)。因?yàn)榛镜男枨笤凇?br /> 　　可是到了今天，我們的人均住房面積是多少呢？現(xiàn)在已經(jīng)是三十多平方米了，接近四十平方米了。而每年增長(zhǎng)的速度是多少呢？每年竣工的面積是十二億平方米，如果是六億城鎮(zhèn)人口的話，就是每個(gè)人每年增加兩平方米。五年過(guò)去，所有城鎮(zhèn)人均住房面積就能增加十平方米。這是一個(gè)了不起的數(shù)字。
　　所以到今天為止，我們看二線城市、三線城市，爛尾樓、空置樓房非常多。在這樣的情況下，不僅房子沒(méi)有充分利用起來(lái)，鋼材、水泥的需求量也大幅度下跌。我記得08年09年，鋼材的價(jià)格是六千塊錢(qián)一噸，而今天鋼材的價(jià)格是一千九百塊錢(qián)一噸。換算成斤，沒(méi)有一斤大白菜貴。
　　中國(guó)的鋼材，要從巴西和澳大利亞把鐵礦石運(yùn)過(guò)來(lái)，再和中國(guó)的鐵礦石一比一混合，到高爐里加熱才能冶煉出來(lái)。大白菜呢，是一個(gè)小籽，放到地里，澆點(diǎn)水，就能長(zhǎng)出來(lái)。現(xiàn)在鋼材的價(jià)格還不如大白菜的價(jià)格貴，因此，房子的過(guò)剩，鋼材的過(guò)剩、水泥的過(guò)剩，數(shù)量是非常大的。
　　所以，作為一個(gè)明智的開(kāi)發(fā)商，又到了一個(gè)選擇的時(shí)候。選擇背后的道理，是常識(shí)。不要想的太復(fù)雜，東西多了之后，價(jià)格就不行了。有好多人問(wèn)，你說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？我不敢說(shuō)。為什么呢，因?yàn)檫€有一個(gè)央行。全世界的央行，自從有了以來(lái)，就愛(ài)發(fā)貨幣。中國(guó)的央行是這樣的，外國(guó)的央行也是這樣的。如果他把存款準(zhǔn)備金再降低，利率再降低，市場(chǎng)上的錢(qián)多得不得了，好賴(lài)房?jī)r(jià)也會(huì)漲。可是從基本面來(lái)說(shuō)，基本的需求已經(jīng)大大地滿足了，閑置的房子非常的多。