NEAM 2022|孟曉蘇：新能源REITs有長期增值潛力

　　11月18日，由《風能》雜志主辦的首屆新能源資產管理大會（NEAM 2022）在北京成功舉辦。本次大會由寧夏嘉澤新能源股份有限公司、北京鑒衡認證中心共同承辦，北京天潤新能投資有限公司協(xié)辦，支持單位為北京協(xié)合運維風電技術有限公司。大會以“探索新形勢下新能源資產收益最大化模式”為主題，聚焦新能源資產投融資、評估、交易、碳資產管理和新能源運維技改等熱點，旨在通過對國內外最前沿解決方案案例的總結與交流，為國內外新能源行業(yè)提供更為高效具體的發(fā)展參考路徑。

　　

　　中國證券基金業(yè)協(xié)會資產證券化委員會顧問、中國REITs50人論壇榮譽主席、匯力基金董事長、中房集團公司前董事長、原國家進出口商品檢驗局副局長孟曉蘇，在題為《中國REITs的探索歷程和REITs發(fā)展方向》的演講中，分析了REITs為何能助力我國經濟走出低迷，介紹了新能源行業(yè)發(fā)行REITs的選擇標準、新能源REITs項目發(fā)行與申報情況、新能源REITs發(fā)行關注要點。他指出，新能源REITs具有長期增值潛力，技術提升與設備更新改造、新能源項目綜合利用開發(fā)均會帶來新能源REITs價值的提升。同時，REITs錨定優(yōu)質不動產資產，是具備穩(wěn)定收益與高流動性的優(yōu)質金融產品，它可以讓普通投資者享受不動產投資收益，對于人民群眾來說是普惠型的資本福利。

 

 

　　中國證券基金業(yè)協(xié)會資產證券化委員會顧問、中國REITs50人論壇榮譽主席、匯力基金董事長、中房集團公司前董事長、原國家進出口商品檢驗局副局長孟曉蘇

　　

　　

　　國務院最近對發(fā)行REITs提出了新的要求，要鼓勵通過發(fā)行不動產投資信托基金盤活存量資產。從2020年開始試點，我國REITs基礎設施REITs已經發(fā)行了23支，其中，特許經營權10支，包括高速公路和公用事業(yè)兩類，公用事業(yè)中就包括新能源與水務；另外還有產權類的13支，包括產業(yè)園區(qū)類、倉儲物流類和保障住房類，產業(yè)園區(qū)也有可能成為新能源REITs的一個拓展方向。

　　

　　

　　REITs是向投資人募集資金，其持有對象是那些有穩(wěn)定租金流的不動產收租物業(yè)，這些租金每年定期分配給REITs基金單位的持有人，這些含權的證券可以在資本市場流通，從而獲得資本利得。用一句話來概括REITs，叫做“不動產收益權進入資本市場流通”。

　　

　　世界各國各地對REITs的規(guī)定很多，有四項基本條件：一是按期分紅，一年至少分一次，分紅比例不低于總收益的90%；二是上市流通，REITs是上市資產，基金單位可進入資本市場流通兌現，有資本增值空間，還有不動產增值預期；三是免稅優(yōu)惠，因為REITs本身分紅比例大，投資人和管理人要繳納所得稅，為避免重復納稅，在企業(yè)層面是免稅的；四是限制開發(fā)，REITs資金不能夠直接用于開發(fā)新項目，只能夠用于收購正常運營的存量項目。

　　

　　現在我國經濟發(fā)展進入戰(zhàn)略機遇和風險挑戰(zhàn)并存、不確定難預料因素增多的時期。各種“黑天鵝”“灰犀牛”事件隨時可能發(fā)生。第一頭“灰犀牛”就是金融創(chuàng)新走偏，釀成P2P事件。原因在于直接融資滯后，主要依賴商業(yè)銀行進行間接融資，它的優(yōu)點是能支持低成本擴張的需要，缺點是造成負債率居高不下，也不適宜居民理財的需要。為了彌補這些缺點，出現了“影子銀行”，結果帶來更大的問題。第二頭“灰犀牛”是房地產業(yè)低迷，傷及樓市預期。房地產萎縮讓相關產業(yè)和地方財政陷入困境，導致收入下降。財政負債主要投在基礎設施建設上，中央不僅要求化解債務風險，還要求保持適度支出強度。在此背景下，啟動REITs試點，可以有效化解地方債，實現資金的良性循環(huán)。

　　

　　

　　我們在REITs課題組工作持續(xù)了5年。它的第一項工作是理順了監(jiān)管機構，讓中國證監(jiān)會成為REITs的發(fā)行主管單位。第二項工作是從基礎設施來啟動REITs試點，得到了各主管部門的支持。第三項工作是通過全國人大財經委解釋法律，使得基金型REITs得以順利推進。第四項工作是促進免稅待遇。第五項工作是不斷鼓勵大家堅定REITs在中國發(fā)展的信心。

　　

　　現在發(fā)行的基礎設施領域REITs已經證明，它能有效地化解困擾我國的很多經濟難題。它是存量資產的動能轉換，是推動企業(yè)混改的最佳方案。它利用社會資本持有存量資產，可以有效化解地方債務，REITs已成為資本市場新秀。

　　

　　目前，已經發(fā)行的REITs在二級市場表現良好，特別是去年，在總體資本市場慘淡，股債雙殺的情況下，REITs板塊一枝獨秀。產權類REITs、特許經營權REITs及REITs總指數，其收益率都大大高于國債、中小板股票，更跑贏了通貨膨脹，受到投資人的熱情歡迎。

　　

　　

　　隨著新能源裝機容量持續(xù)增長，據不完全統(tǒng)計，我國新能源資產規(guī)模估計有4萬億元，未來還會增長。面對這些亟待盤活的存量資產，新能源REITs提供了很好的解決方案。新能源REITs主要是以風電、光伏發(fā)電、水利發(fā)電、生物質發(fā)電、核電項目為底層資產發(fā)行的公募REITs產品。根據現有的國家規(guī)定，新能源REITs的選擇標準主要如下：第一，項目權屬清晰，資產范圍明確，原始權益人依法合規(guī)擁有項目所有權，不存在重大的經濟或法律糾紛，而且不存在他項權利設定。第二，新能源項目的土地使用依法合理，并且項目具備可轉讓性。第三，首次發(fā)行公募REITs項目，當期資產評估凈值原則上不低于10億元，原始權益人持有的可發(fā)行公募REITs的資產規(guī)模不低于首次發(fā)行REITs資產規(guī)模的2倍。第四，新能源項目的運行時間不低于3年，且現金流持續(xù)穩(wěn)定，來源合理分散。第五，新能源項目投資回報良好，近3年總體保持盈利或經營性凈現金流為正，且預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。第六，企業(yè)近3年無重大違法違規(guī)記錄，未出現安全質量環(huán)保等方面重大問題。第七，國家發(fā)展改革委要求90%以上凈回收資金應主要用于在建項目或成熟的新項目。這是對原始投資人提的要求，而不是對REITs提的要求，REITs資金只能用于收購這些項目。

　　

　　全國清潔能源和新能源REITs項目已經發(fā)行兩單，一單是“中航首鋼綠能REIT”，另一單是“鵬化深能清潔能源REIT”。這兩支REITs的市場走勢良好，上市后價格穩(wěn)步提升。近期，五大電力集團、京能集團等央國企、金風科技、特變電工等混合所有制企業(yè)紛紛發(fā)布公告，準備將旗下持有的風電、光伏等新能源項目作為基礎資產開展REITs的申報工作。

　　

　　

　　第一，項目核準與備案。新能源項目的審批手續(xù)不同。根據我國可再生能源的相關規(guī)定，風電項目適用核準制，光伏電站項目適用備案制。針對項目的備案或核準情況的核查，應當關注項目備案或核準的有效期及是否在有效期內開工、項目備案或核準信息與項目實際建設情況是否一致、納入補貼的項目是否存在被取消的風險等。

　　

　　第二，項目用地的合規(guī)性。用地是新能源項目中最復雜的問題，需要重點關注的“雷區(qū)”包括：項目用地是否占用基本農田、林地和草地、軍事禁區(qū)、生態(tài)紅線、水源保護區(qū)等。在租賃用地方面，項目公司應當與土地權利人簽訂租賃補償合同并支付補償款，盡職調查需重點關注出租人是否系土地的權利人、是否有權出租土地。

　　

　　第三，新能源項目指標和補貼納入。新能源項目的標桿電價包括脫硫燃煤上網電價與可再生能源發(fā)展基金補貼兩部分。在實際發(fā)行時需要重點核查項目是否納入了省年度建設規(guī)模指標、是否按照相關進度要求進行建設、并在規(guī)定時間完成首臺機組及全部機組并網發(fā)電并簽訂并網調度協(xié)議，核查項目在國網新能源云平臺補貼的狀態(tài)及補貼收入憑證等。

　　

　　第四，政策變動。2022年發(fā)布的《關于開展可再生能源發(fā)電補貼自查工作的通知》要求，新能源發(fā)電補貼開展自查工作，對于自查中出現的問題，要留意可能面臨廢止電價批復文件、補貼取消轉為平價、退回多收的補貼等多種整改要求，進而降低項目收益。

　　

　　在新能源領域，匯力基金擬攜手國內新能源行業(yè)頭部企業(yè)及金融機構，成立Pre-REITs新能源產業(yè)投資基金。產業(yè)基金將與地方政府對接，圍繞城市雙修理念，通過PPP、BOT等模式，從新能源項目建設與開發(fā)、產業(yè)布局與調整、新興產業(yè)扶植與導入等多維度打造試點示范項目。同時，產業(yè)基金也將與二級資本市場相結合，將培育優(yōu)質項目通過公募REITs推出，為加大新能源基礎設施建設提供更豐富資金來源。項目投資將以各類新能源資產作為基礎，包括風電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、生物質發(fā)電等等。除了項目投資外，新能源基金也考慮涉足股權投資、擬投資項目孵化等，協(xié)助新能源企業(yè)在境內外資本市場融資。

　　

　　

　　在黨的二十大的報告中，中央再次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為了推動中央政策的落實，政府主管部門已經在保租房領域推出了REITs試點，現在已推出4單保租房REITs產品，深圳、廈門、北京、上海各1單，保租房REITs的收益率在4%~5%。但是從國外經驗來看，長期收益最好的REITs還是商業(yè)地產，特別是商業(yè)租賃房和商業(yè)租賃醫(yī)療設施。我們要積極推動商業(yè)租賃房和商業(yè)地產進入REITs。

　　

　　REITs在國外能夠實現長期增值有三個因素：按年分配、資產增值、股票溢價。其中，資產增值是最主要的。清潔能源和新能源REITs具有長期增值潛力，技術提升與設備更新改造會帶來未來現金流提升。新能源項目綜合利用開發(fā)，特別是土地開發(fā)也會帶來未來價值的提升，在此方面它比高速公路REITs等項目更具優(yōu)勢。

　　

　　強調REITs收益，是因為REITs的最終持有者是人民群眾。我國現在正提倡增加城鄉(xiāng)居民的住房、金融資產等各類財產性收入。鼓勵人民群眾持有金融資產，就需要將房產、新能源等固定資產做成金融資產，才能讓人民群眾更多持有。REITs錨定不動產資產，是優(yōu)質的、高流動性的金融產品，可以讓普通投資者享受不動產投資的收益，對于人民群眾來說，它是普惠型的資本福利。中國有望在全世界REITs市場實現彎道超車。REITs必將在中國大行其道，讓我們?yōu)榇斯餐Α?/div>